15%的“非居民投机税”NRST

解释：从2017年4月21日起，外国买家，在金马蹄地区购买物业，需缴纳房款的百分之十五的非居民投机税，也即“NRST（Non-Resident Speculation Tax），我们俗称海外买家税。

也就是说，从2017年4月21日起，中国买家想要在加拿大买房的话，100万加币的房子，要多付15万给政府…200万的房子，多付30万….300万的房子，多付45万….

但是，如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 （比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人，申请到了枫叶卡），那么所交的税可以返还，这个就是豁免条件。

征税对象不包括加拿大公民和永久居民，但包括外国公司或外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（taxable trustees）。

以下几种情况可以豁免NRST：

1）已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；
2）已经取得难民身份的人士；
3）本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。
不过，以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房，则不能豁免NRST。还有，如果涉及到的第三方为外国人，也不能豁免NRST。

实施范围：以GTA为核心的所谓大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境。

不用交NRST的物业类型（政府还是鼓励海外买家投资这些的）：

（1）超过6户的出租物业，比如公寓大楼或者学生公寓

（2）农场

（3）商业用地
（4）工业用地

注意事项：

1：拥有百分百业权才可退税

在多伦多买过房或是了解买房流程的人，应该都对“共同签署（co-sign）”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（合征），才能获得贷款的批准，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。

但若物业的拥有者，也就是这名留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST的退税资格。

2，交割日前学习时间都不作数

根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。

3，生效日

海外买家在2017年4月21日（包括4月21日）以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。对于很多人关心的，如果是4月20日之前购买的楼花，但是交房在4月20日之后的情况，土地税务部门给我的回答是，这些都属于4月20日之前签署的合同，因此不需要缴纳NRST。

4，退税（留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税）

有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：

（1）在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份
（2）国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的
（3）拿到工签在安省合法工作超过1年的

政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请rebate这段期间，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租！符合申请条件后，连本带息一起退回来。

5，关于楼花的NRST

（1）如果原始买家（assignor）是国际买家，在4月20日之前买了一个楼花，那么这个国际买家后来交割不需要缴纳NRST。

（2）楼花原始合同签订时间发生在4月20号时间 之前，但是之后发生的转让assignment如果是接盘的是非居民买家，需要多交15%税.

（3）原始买家（assignor）是个海外买家，并且购买楼花在4月21日以后，但是后来这个原始买家把合同转让给了一个本地买家（assignee），如果新的买家（assignee）是公民或者移民，那么他们是不需要缴纳NRST的，即使原始买家（assignor）是海外买家。