19 十月

何为加拿大的海外买家税(NRST)

15%的“非居民投机税”NRST

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解释:从2017年4月21日起,外国买家,在金马蹄地区购买物业,需缴纳房款的百分之十五的非居民投机税,也即“NRST(Non-Resident Speculation Tax),我们俗称海外买家税

也就是说,从2017年4月21日起,中国买家想要在加拿大买房的话,100万加币的房子,要多付15万给政府…200万的房子,多付30万….300万的房子,多付45万….

但是,如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 (比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人,申请到了枫叶卡),那么所交的税可以返还,这个就是豁免条件。

征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees)。

以下几种情况可以豁免NRST:

1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;
2)已经取得难民身份的人士;
3)本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。
不过,以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能豁免NRST。还有,如果涉及到的第三方为外国人,也不能豁免NRST。

实施范围:以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。

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不用交NRST的物业类型(政府还是鼓励海外买家投资这些的):

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1)超过6户的出租物业,比如公寓大楼或者学生公寓

2)农场

3)商业用地
4)工业用地

注意事项:

1:拥有百分百业权才可退税

在多伦多买过房或是了解买房流程的人,应该都对“共同签署(co-sign)”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候,因本人的信用度不够,银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署(合征),才能获得贷款的批准,哪怕父母只占产权的1%,留学生占99%。

但若物业的拥有者,也就是这名留学生并非100 %完全拥有产权(必须拥有产权),便不能满足NRST的退税资格

2,交割日前学习时间都不作数

根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者,在买卖进行时身份是已经毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。

3,生效日

海外买家在2017年4月21日(包括4月21日)以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的,都不需要交NRST。对于很多人关心的,如果是4月20日之前购买的楼花,但是交房在4月20日之后的情况,土地税务部门给我的回答是,这些都属于4月20日之前签署的合同,因此不需要缴纳NRST。

4,退税(留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税)

有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate:

(1)在购买房子后4年中,拿到了加拿大公民或者永久居民身份
(2)国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的
(3)拿到工签在安省合法工作超过1年的

政府在公告里面明确说明,在购买房子到申请rebate这段期间,这个物业必须自住,不能转卖也不能出租!符合申请条件后,连本带息一起退回来。

5,关于楼花的NRST

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(1)如果原始买家(assignor)是国际买家,在4月20日之前买了一个楼花,那么这个国际买家后来交割不需要缴纳NRST。

(2)楼花原始合同签订时间发生在4月20号时间 之前,但是之后发生的转让assignment如果是接盘的是非居民买家,需要多交15%税.

(3)原始买家(assignor)是个海外买家,并且购买楼花在4月21日以后,但是后来这个原始买家把合同转让给了一个本地买家(assignee),如果新的买家(assignee)是公民或者移民,那么他们是不需要缴纳NRST的,即使原始买家(assignor)是海外买家。

更多楼花信息可参阅:多伦多楼花信息网

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